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p35_07houritsu_4c.jpg 賃貸借について その11

 今回は更新料の記載の仕方について説明します。
 前回も説明した通り、更新料を支払うという習慣があるわけではないというのが裁判所の考えですので、更新料の請求のためには更新料支払いの合意が必要です。理論上は口頭の合意でもいいのですが、合意のあったことをどう立証するかの問題があります。
 かつて、更新料をもらっていたとして入金履歴を示す方もいますが、今回の更新のときも同様に支払うのか否かや、更新料の金額の決定方法をどうするかがはっきりしないケースも多く、トラブルになります。
 そのため、更新料を支払ってもらうためには文書や契約書の中で更新料支払いの文言を明示しておく必要があります。
 そして、借り主が個人であり、借りる目的が事業用目的以外のときは消費者契約法の問題が生じます。裁判所は消費者契約法の適用がされるケースでも、契約書に一義的かつ具体的に記載され更新料支払いの明確な合意があれば、金額が高過ぎるなどの特段の事情がない限り、更新料支払い特約は有効としています。
従って、借家契約のときは、新家賃の1カ月あるいは2カ月を更新料として支払う旨を明示する必要があります。
 借地契約の場合、更新料の金額を明示していることもありますが、多くは更新時の土地の時価の何%を更新料として支払うというケースが多いようです。ただ、土地の時価をどうやって決めるかについて、あらかじめ定めておかないと、貸主と借り主との間で時価額について意見が対立するときに、裁判で時価を決めることとなり、土地の鑑定費用の負担の問題が生じます。
 そこで、次回は借地契約の場合の更新料支払い条項の説明をします。


2018.7.13
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