借家契約について（8）

貸主Aさんが借主Bさんに建物を賃貸し、借主Bさんがその建物を転借人CさんにAさんの承諾の下、転貸したとします。 　この場合、借主BさんがAさんに対する賃料の支払いを怠った時、AさんはBさんに対して賃貸借契約の解除手続きを取ることが可能です。それにより、転借人CさんはAさんとの関係では建物の不法占拠者となり、Aさんから建物の明け渡しを求められたときは、明け渡す義務が生じます。 　仮に、転借人Cさんが借主Bさんに転貸料をきちんと支払っていたとしても、AさんのBさんに対する解除手続きに影響は生じません。 　また、AさんはBさんに賃料支払いの催告等の解除手続きをすればよく、転借人Cさんに解除に関しての予告等をする必要はありません。 　つまり、転借人Cさんはある日突然、建物を使用する権限をAさんとの関係で失ってしまうことになり、転借権自体は権利としての基盤が弱いものといえます。 　ところで、本件のような転貸借がある時に賃貸借契約を解除した後の処理ですが、転借人Cさんに退去義務は生じるものの、AさんとCさんとの間で賃貸借契約を締結するケースもあります。 　この場合、Aさん、Cさんとの間の契約は、新たなものであるべきで、BさんとCさんとの契約をAさんが承継すると、Bさんの敷金返還義務等も承継してしまうので注意が必要です。新たな契約ですので、AさんはCさんに新たに敷金の提供を求めるべきでしょう。 　Cさんは同じ建物に2回の敷金を支払うことになりますが、転借権を有していただけですので、このことは仕方のないことです。 　2010.06.22