借家契約について（5）

今回は更新料と消費者契約法との関係について説明をします。 　前回説明したように、アパートを経営している貸主と、会社員の家族のように事業や団体、法人と関係なく借りている借主との間の賃貸借契約は、消費者契約法の対象となります。 　平成21年8月27日、大阪高等裁判所は、消費者契約法の対象となる賃貸借契約で更新料の支払いを約束しても、そのような契約条項は、同法第10条によって無効であり、受領した更新料は返還すべきだとの判決を下しました。事案は1年更新の借家契約で、更新料が10万円（1カ月家賃は4万5000円）というケースです。 　消費者契約法第10条は、民法などで定められた消費者の権利を制限したり、義務を重くしたりする特約で、その内容が信義則に反して消費者に一方的に不利となるものは無効と規定しています。 　更新料は民法などに規定がないことから同法第10条前段に該当しますが、前記の事案では、後段にも該当するとしたわけです（なお、同法は平成13年4月1日から施行なので、契約締結がそれ以前なら、第1回更新料の支払いが施行後でも、第1回分については同法の対象外としています）。 　しかし、同じ大阪高等裁判所は平成21年10月29日に、今度は同法第10条に該当しないとして更新料支払条項も有効としています。 　事案は借家契約締結時に権利金として家賃の4カ月分を受領しているものの、2年更新ごとに旧家賃の2カ月分を更新料として支払うというものです。 　このように、更新料については有効、無効の判決があり、どちらも上告されていますので、更新料の対応については専門家のアドバイスを受けた方が妥当です。 2010.03.17