借家契約について（2）

今回は、借家契約の期間について説明します。 　民法では賃貸借契約の期間の上限は20年としていますが、借地借家法29条2項では、建物賃貸借についてはこの20年と定めた民法の条文を適用しないと規定しています。 　そうすると借家契約の期間の上限は何年でもいいということになりますので、100年間の建物賃貸借契約も有効です。しかし、契約期間中に貸主は建物を貸す義務があるので、建物の寿命との関係に注意しないと、貸主としての貸す義務への違反の問題が生じます。　 　では、短い期間はどうでしょうか。借地借家法29条1項では1年未満の期間は、期間の定めのないものと見なすと規定しています。つまり、1年未満の契約期間は有効ではなく、期間のないものとされます。 　 　期間のない時は、契約当事者はいつでも解約の申し入れができ、借主からの時は民法により3カ月の経過で、貸主の時は借地借家法で6カ月の経過で契約は終了となります。ただ、貸主の時は、さらに正当事由が必要となるので、1年未満としてしまうと実際にはもっと長く建物を使用される危険がありますので注意してください。 　なお、借主からの解約については3カ月ではなく、短くする特約は有効ですが、長くすることは認められません。また、貸主からの解約を6カ月より長くすることは有効ですが、短くすることは認められません。つまり借主に有利な時のみ有効となるわけです。 　もし、1年未満の契約をしたい時は、定期建物賃貸借契約か、一時使用目的の契約を締結しておく必要があります。なお、一軒家を借りる場合は建物賃貸借契約ですが、一軒家についている庭は、借家契約に付随して事実上使用できるだけで、庭に対する権利があるわけではありません。誤解しないよう注意してください。 2009.12.24