借地権と民法上の賃借権（14）

今回は借地人による建物買取請求権の説明をします。 　普通借地権が期間満了で終了した場合、つまり更新されない場合、借地人は貸主である土地所有者に対して、建物を時価で買い取れと請求することができます。これを建物買取請求権といいます。 　普通借地権の場合、契約期間が満了となっても借地人が建物を保有している時には更新請求権が認められていることから、一般的には契約は更新され、貸主側に正当事由がない限り更新拒絶は認められていません。 　仮に更新がないとしても、前述のように借地人は貸主である土地所有者に建物を時価で買い取れと請求できることになっています。この請求権は法律上では形成権といわれており、借地人が建物買取請求をすれば、借地契約当事者間に建物の時価による売買契約が成立するという効果が生じます。すなわち、貸主である土地所有者は建物を買い取る義務を負うことになり、代金を支払うまで借地人は建物の明け渡しを拒むことができることになります。 　そして、この権利は契約書の中で認めないとする約束をしても効力は生じません。このように、普通借地契約においてはこの建物買取請求権の存在を軽視しないことが大切です。 　同様の規定は、借地上の建物の売買によって借地権の譲渡または転貸に対して、貸主が承諾しない時に建物買取請求が認められており、これを否定する特約も原則として効力はありません。 　なお、この建物買取請求権は借地人の債務の不履行により貸主が解除した時、ならびに定期借地契約の期間満了の時は適用されません。 2009.07.22