借地権と民法上の賃借権（12）

今回は借地権の譲渡について説明します。 　借地権の譲渡には、任意の譲渡と競売による譲渡があります。ここでは任意の譲渡をまず説明します。 　借地権者は建物所有権と借地権とを有しています。従って、これらを別々に譲渡したり、一方のみを譲渡することは可能ですが、それでは土地所有者との関係で、建物が不法占拠物となり好ましいことではありません。 　一般的には、建物と共に借地権も譲渡されています。建物は借地権者の所有ですから、建物の譲受人との間の譲渡契約は有効です。しかし、土地所有者からすると借地権譲渡になるので、土地所有者の承諾がないといわゆる借地権の無断譲渡となり、借地契約の解除事由に該当します。 　しかし、借地権者に変更が生じても土地の利用状態に影響はなく、特段不都合がないのであれば、土地所有者に借地権譲渡を認めさせても問題のないケースもあります。そこで、借地借家法第19条では、土地所有者に不利とならないようなケースの時に借地権譲渡を土地所有者が承諾しない場合には、借地権者が裁判所に対して借地権譲渡の承諾に代わる許可の裁判の申立てができると規定しています。そして、裁判所は申立てに対して許可するに当たり、当事者の衡平を考えて借地条件を変更したり、財産上の給付を命じてこれを許可することになります。この財産上の給付がいわゆる承諾料です。なお、借地権譲渡に当たり、敷金関係は新借地人に承継されないので、必ず新借地人に承継させるか、新たに納付させるかを検討してください。 　次回は競売による譲渡の説明をします。 2009.05.22