借地権と民法上の賃借権（10）

今回は、賃借人や借地人の変更について説明します。 　借地人や駐車場の借主が変更される時が時々あります。駐車場や資材置場などの民法上の賃貸借契約では、賃借人を変更するケースとして、賃借権の譲渡のケースと、賃借権の相続のケースが考えられます。このことは借地権の場合もほぼ同様です。そして相続を除き、どちらの場合にも原則として貸主の承諾が必要であることは同じです。しかし、借地権の場合には、貸主が承諾しない時に裁判所が貸主の承諾に代わる許可の裁判をすることができることになっています。 　借地人の変更は前述のように、借地権の譲渡の場合と借地権の相続の場合があり、借地権の譲渡の場合には任意の譲渡と競売による譲渡の二つのケースが考えられます。 　まず、借地権の相続の場合ですが、借地人の死亡により借地権と借地上の建物が遺産相続の対象となります。これらは借地人側の財産ですので、貸主がその相続に口を出すことはできません。誰が建物と借地権を相続するかは、あくまで借地人の相続人の間で決定されることです。そして、遺産分割協議や遺言によって借地権とその上の建物所有権の相続人が決定されると、相続開始時から借地人の地位が承継されることになります。これは、地位の承継で借地権の譲渡ではないため貸主の承諾は不要であり、敷金関係も相続人に承継されます。この場合、契約は承継されることから、理論上は契約書の作成は不要で、契約期間も従前の期間のままになります。ただ、一般的には当事者を明確にする意味で契約書の名前を訂正していることが多いようです。 次回は相続の場合について具体的に説明します。 2009.03.24