借地権と民法上の賃借権（7）

今回は賃料の改定について説明します。まず、資材置場などの民法上の賃貸借のケースです。この場合、賃料の改定については、契約内容に従うことになりますので、例えば3年ごとに改定するのなら、3年ごとに賃料は改定されることになります。 　もし、改定賃料をいくらにするのかを3年ごとに協議するという契約であれば、貸主、借主間で協議し、合意に至らない時は調停、訴訟という形で改定賃料を決めることになります。 　しかし、契約の中に賃料改定の定めがない時は、民法の条文に賃料改定に関する条文がないので、契約期間中は賃料改定ができないということになり、契約の更新などの時に協議することになります。民法上の賃貸借ですので、更新に当たり賃料を含めた契約条件で合意できない時は、契約の終了ということもあるでしょう。 　従って、民法上の賃貸借に当たっては、賃料改定の定めをしておくことが大切です。 これに対して借地契約の時は、借地借家法で賃料改定の条文が定められています（このことは借家契約の時も同様です）。 　借地借家法11条は、地代等が土地に対する公租公課の増減や、土地の価格の上昇または低下、そのほか経済事情の変動、近傍（きんぼう）類似の地代等に比較して不相当となった時は、契約条件にかかわらず、当事者は将来に向かって地代等の増額または減額の請求ができると規定しています。 　つまり、地代については、当事者は地代改定の請求が可能というわけです。ただし、一定期間は増額しない特約があれば、その定めに従うことになるので、3年間は増額しないと定めると、地代増額はその期間は請求できませんが、減額は可能とされています。次回に続きを説明します。

2008.12.22