借地権と民法上の賃借権（6）

今回は更新拒絶について説明します。 　期間の満了とともに賃貸物件が確実に貸主に戻ってくれば、貸主は大変助かります。しかし、ご存じの通り借地借家法の場合には、更新拒絶は簡単ではありません。 　駐車場や資材置場などの民法上の土地賃貸借の時は、特約がない限り期間満了とともに契約は終了します。そして、借主が使用を継続していても、それは更新が推定されるだけのことですので、貸主は更新を認めないと主張することも可能です。 　しかし、借地権の場合には建物が存在すると、借地人に更新請求権が認められています。これに対して貸主は、遅滞なく異議を述べる必要があります。しかも、その異議は貸主または借地人の土地使用の必要性のほか、借地に関する従前の経過や土地の利用状況、そのほかに土地明け渡しの条件として、あるいは明け渡しと引き換えに、貸主が財産上の給付の申し出をした時の内容などを考慮して、正当の事由があると認められることが必要です（借地借家法第6条）。 　　従って、貸主は期間満了時にはなかなか土地を返してもらえないわけです。 　ところで、この条文を見て分かるように、貸主の財産上の給付の申し出の文言が記載されています。これがいわゆる立退料であり、立退料は貸主が正当事由を補充するために提示するもので、借主に立退料請求権が当然にあるわけではありません。 　なお、借家の場合も考え方は基本的には同じですが、借家の場合、貸主の更新拒絶の通知を期間満了前6カ月から1年前までの間にしないと更新拒絶は認められませんので注意してください。

2008.11.25