借地権と民法上の賃借権（3）

今回は、対抗要件の違いについて説明します。 　対抗要件という言葉は聞き慣れないと思うので、まず、この点の説明をします。 　AがB所有の土地を賃借していたとします。Bがその土地をCに売却し、Cが土地所有者になりました。この場合、CはAに対して土地を明け渡せと言えるのか、それとも言えずにAはその土地を賃借できるのかが、Aの賃借権はCに対抗できるのかという問題です。 　そして、対抗するためにAはどんな要件を備えておく必要があるかが対抗要件の問題です。 　民法では土地に賃借権の登記を設定しておけば、AはCに自分の賃借権を対抗できるとされています。つまり、民法の土地賃借権の対抗要件は土地に対する賃借権の登記であり、この登記をしないとAはCに土地賃借権を対抗できません。 　ところが借地権の場合、土地に対する賃借権の登記のほかに、借地借家法では建物に登記を設定しておけば借地権の対抗要件になるとしています。借地契約が存在することが前提ですが、建物に借地人が登記をしておけばいいわけです。 　従って、建物が借地上にない時に土地が転売されると借地人は対抗できないわけですが、例えば建物が火災で滅失したような時は、2年間に限っては土地に建物の滅失があった日や建物を建てることやその他のことを見やすい場所に掲示しておけば対抗要件として認められています。 　なお、建物の登記は保存登記でも表示登記でもいいようですが、借地人以外の者が建物登記をしても原則として対抗力はありません。

2008.08.19