借地権と民法上の賃借権（2）

借地権は借地借家法、民法上の賃借権は民法の対象となりますが、両者は特別法、一般法の関係ですので、借地借家法に規定のない部分については、借地権も民法の対象となります。 　そこで、借地権と民法上の賃借権との大きな違いを三つ説明します。 　まずは期間です。民法上の賃借権は最長で20年間とされており、これより長い期間を決めても20年間とされてしまいます。更新後の期間も同様です。これに対して借地権は30年間とされ、これより長い期間を定めた時にはそれに従いますが、短い期間は30年とされます。更新後の期間も第1回更新は20年、その次からは10年とされ、これらより長い更新期間を定めた時は、その期間になります。 　次に更新の点ですが、民法上の賃借権では借主が期間後も土地使用を継続していることを、貸主が知りながら異議を述べないときは、同一条件で更新したと推定されます。ただし、期間は定めがないケースと同様に、当事者双方からの解約申し入れが可能となります。しかし借地権の場合、建物がある時には借主に更新請求権があり、貸主が更新を拒絶するには、正当な事由が必要になります。民法上の場合は更新の推定ですので、貸主の反論はできますが、借地権の時は更新は「みなす」とされているので、これを拒絶するのは、困難となるわけです。 　最後に民法上の賃借権は土地に賃借権の登記をしないと土地の譲受人に対抗できませんが、借地権は建物に登記があれば対抗できます。

2008.07.16